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(资料图片)

如果你不想让秘密君消失在你的生命里，

大概有三件事可以做：

过去三年，是秘密君倒过苦水最多的三年，也是被苦水淹没最多的三年

三天两头的疫情，约个饭太难了……

大户型动不了啊，去化太难了……

上家单位在优化了，下家根本没方向，太难了……

环城没人看房，项目想要起势太难了……

陪客户在案场聊了一天没拍定，成交一组太难了……

GDP跌出10名了，这座城市太难了……

各种难几乎是不绝于耳，但是这两天，大多数朋友圈的销售、中介、营销相关人员都喜形于色：不错哦，配上一个贱贱的表情。

农垦含章宝坻：除夕至15成交了36套，元宵节的周末成交了11套

金茂智慧科学城元宵节周末到访200组，单日成交16套

龙湖海河教育园单周成交了50多套，中交春风景里单日到访100组

远洋博屿海，2月份这几天卖了62套，

绿城空港项目院校专场5600万

中海云麓单日7-8套

武清中建时代公园春节期间8000万

……

秘密君朋友圈飞着的不光是天津的，重庆、上海、北京、西安、苏州、杭州的销售都发的是热销。机构数据，1月份天津市场成交51.5万平方米，相比于2022年1月有了高达27%的涨幅。而另外一个层面上，1月份贝壳数据显示二手房成交了4000多套，月度成交量破4年记录。而且前天成交了342套已经是高峰数值，昨天更是成交了428。

这种感觉就像满江红里张大被醋猛灌半天之后大口大口贪婪的喘气，过去三年太苦了，天津楼市终于回来了！一二手房市场全面爆发，市场一片欢腾。

但是，如果只是搬来推广数据销售口径，秘密君跟别人也就没啥区别了。秘密君关注更多的不是这些数据的真与假，数据即使是有水分，但肯定市场大概是不错的。相比之下秘密君更关注的是：为什么？谁在买？

所以秘密君查了查1月份的数据，在下面：

1月成交量上涨幅度很高的区域包括东丽、宝坻、河东、红桥、滨海新区的生态城与中心商务区，以及河北区。

从板块来看，上涨幅度最高的东丽区集中在华明、金钟板块以及程林三大片区，这三大片区典型的特点来说，华明便宜而且基数小，成交面积只有6000平米，单价11531，因为去年几乎是跌破千了，涨幅显得高。金钟板块成交了7000平方米，典型的环内低价落户板块，交通便利价格真香，均价14241元/平方米。程林作为城市外溢板块成交量5000方，均价19000接近，价格比去年跌了18%。

然后看宝坻成交量主要上涨集中在城区外与城南，城区外就是镇下。单价跌了12.6%，成交量7600方。城南是宝坻本地人的改善目标区域，均价1.1万，跌了7%，成交量突破2万平方米。

河东主力上涨集中在格调榴园所在的二号桥板块，秘密君问了一下，1月卖了3000平米，2月第一周卖了超过20套，其中4成是外地客户。

红桥主力就是芥园道、光荣道板块，典型的就是春风景里跟九和府这俩项目，价格很亲民，一个是现房一个中小户型。而且是市内六区。

滨海新区主力的热销项目就是生态城，这个片区外地人占比一直在40%以上。中心商务区成交量达到了2.3万方，均价跌了4.5%。

拆分完成交上涨的结构，基本可以看到分成几类：价格很便宜的近城市板块，区域市场改善类客户集中的板块、外地客户占比较高的板块，以及现房、准现房状态的板块。

相反的，秘密君非常赞同发展模式的空港片区，成交量居然跌了有木有！空港相比于其他片区非常封闭，就是个内生需求市场，区域的产业人口买房居住。落户的接受不了价格，外溢的接受不了距离交通。但是它跌了。

然后秘密君当然也会看看二手房市场，要知道2020年以前，天津的新房二手房成交套数大概是6:4，也就是说成交13万套新房，大约成交8万套二手房。

但是2021年以来，天津的二手房跟新房占比已经逆转了，现在是新房二手房成交比例大概是4:6，正好调了个个。这种非理性的存量房时间提前到来会深远影响天津市场，改天再说。‍‍‍‍‍‍

二手房来看，1月份的成交结构河西占了30%，南开15%，武清占了8%，河东7.5%，滨海新区6%。

在这些热点区域里面，河西成交高的小区像桂江里、新城小区、景兴西里、兰江、华江、东北角艺术公寓等等，大家一听就知道，不是老破小就是还迁为主，但是这些小区普遍有个特点就是：户型小、单价没有像和平那么卷，而且总价可控。150万买个40多平米的两室，在河西三片，这成了很多人的选择。

秘密君也跟很多二手房朋友聊了聊：满足孩子上学、着急落户、想提前准备个差不离的学区房，种种理由。

秘密君看了看，小学报名基本上在6月底前要完成户口准备工作，高一转学可以略晚点，但是也差不多。都是有时间限的。

所以看完新房二手房秘密君就很赞同中原对于眼下市场的判断了：外地人+学区价值炒热了当下的市场。

外地人对天津的需求过去是两种：价格便宜能落户，现在多了一点就是保值，要求具备较高的市场认可度。

所以看下二手房成交量、城市近郊或者是城市入门类的现房、准项目就可以发现，价格便宜的同时，落户有保障，而且有一定的城市配套不至于成了又一个大坑。秘密君观察到1月份武清的经纬城市绿洲居然成交量上榜了，这个项目武清当地人七八年了无人问津，只有外地客户才会接盘，这是非常明确的一点。

除了外地人，秘密君接触到的就是学区诉求的二手房客户，特别是以河西三片与生态城为主，都是预算不太高就想给孩子买个学区房的，三片虽然垫底，但是中介都说中学的含金量高，老破小中小户型水涨船高。新房小户型也很抢手。

说到学区提一句海河教育园不是没有吸引力，而是外地人去了海河教育园发现：整个片区能买的就剩下龙湖了，因为中海剩下的是小叠拼单价高，锦绣大家位置好但是单价高，龙湖户型小单价低，位置差点无所谓，好歹也是海河教育园。

有个朋友跟我说：过去住海河教育园有点小资感觉，现在纯学区落户住的太恶心了。但是不重要，眼下卖的好啊。

在外地+学区的带动下，当然有一部分置换类客户上车，秘密君前几天不小心把微信号挂在了留言里，四五十个粉丝加我微信，需求各异，文末附一部分，大家参考。典型的除了问河西三片买上学房子的，还有350万想买市区河东或者河西上学+自己住的，还有一类是对比像铂悦融御、誉山院、河西龙湖之类的。这部分客户一直在看房，现在关注度高也是在随时准备出手，但是目前还在看。

当然，还有个非常非常重要的点是所有二手房中介都不会宣传的：从大年初六到昨天，每天的贝壳新增房源量都在1000套以上，如此大规模的二手房放量在2021年的3、4，去年的5、6月份出现过。也就是说，买的人很忙，卖的人也很忙。

今天有个朋友问我：河东的二手房如何能快速卖出去，上一套成交125万的房子，我这套挂100万能快卖不？还有个朋友河西绿城诚园楼王位置的130平方米房子，想卖509万，如果感兴趣的可以找我，最起码省2个点中介费不是？

所以有个武清的朋友分析的结果是：外地人与管控放松后能进城准备结婚的镇下客户进来市场，买了一批市面上的二手房跟他们认可的片区小户型新房，卖掉二手的本地人才考虑改善，中大户型开始好卖了。这个逻辑秘密君窃以为宝坻、生态城有些类似，只不过生态城二手房干不过新房，因为新房价格低，配套也不差，而且交付也有时间保障。

市区的情况是首改客户、环外进城客户以及外地客户共同带动了一部分项目的回暖。500多万的品改客户一直都那样，互相对比，有了新项目就去看看，至于买不买暂且拿着钱看看。

你发现没有，最尴尬的就是环城外溢与本地刚需为主力支撑的板块典型如空港？这类型项目价格比落户项目高，位置不如环内边缘区的价格低，改善看不上，刚需够不着，外地人不考虑，综合下来就尴尬了。

等了3年，天津楼市终于等来了外地人，等来了这一波。但是秘密君简单测算了下：过去市区以外外地人占比能达到30%。意味着2019年13万套新房当中，外地人买走了3.6万套房。另外8.6万套二手房成交未知。

现在新房二手房逆转到了6:4，外地人购入的房子里必然有相当部分从新房转入二手房。而且要知道这一波外地人可不是今年的，可能是过去三年蓄积的未能进入天津市场的。所以这一波外地客户为主的市场会对时间点非常敏感，也就是说考虑拿到房本、落户的时间，如果房子过户+户口迁移算两个月时间，最多到6月份，有相当比例的外地客户与学区客户会尘埃落定。剩下的才会是进入新常态。

在这种节奏中，现在挂牌，四五月卖出是二手房业主最理想的套现时间。也是天津市场诸多项目能够抓得住的一波机会。想了解秘密君对买卖的建议的，可以关注后看上一篇推文。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

目前来看，天津市场的内生需求，表现较为活跃的只有改善与品改，刚需缺席，而且新房与二手房市场互相争夺客户。改善与品改客户对于现有的项目普遍缺乏认可度，转化依然存在困难。典型的河东市场能够获得客户关注的项目都有准现房、现房、价格优势、品质优势的特点。外地人+河西学区二手房的热浪能不能重新启动天津楼市的循环，还有待观察的问题，毕竟，本地刚需与本地改善的“不积极”决定着天津楼市近7成的市场。

关键词： 天津楼市