不打年盹，刚开年，各地就热火朝天干起来了。

郑州房贷“双降”，利率从4.1%降至3.8%，首付两成起；湖南全省13个非限购市州全面降首付；长沙公积金可贷款额度提高为夫妻双方余额之和的16倍……

(资料图)

天津也行动了起来，召开住建委会议，正式官宣首套房贷利率降至LPR-40基点。

还有一大堆的“大动作”。

能看出，时不我待，“拼经济”的竞赛已经开始。

那么，市场有什么变化？买房人的信心和预期上来了吗？……

售楼处里最知“温度”！

为此，365淘房特推出【春晓行动】，兵分五路奔赴各大楼盘，带大家实地摸底天津楼市。

下面奉上南开&河西篇。

01

众所周知，南开、河西都算天津楼市的“头部区域”，基本上门槛都得300多万。

所以流速肯定不如环城刚需盘。

但从实探的各大售楼处现场看，基本都有客户，还有正在签约的。

春节期间也没有打烊，都是连市的状态。

作为近三年首个没有倡导“就地过年”春节，售楼处的吸引力自然不如回家过年、外出旅游大。不过整体活跃度明显好过去年春节。

有的楼盘仅春节期间就成交了9套房。

整体上，呈现4个特点：

1）外地人推高学区潮。

中交融成春节期间卖了3套，复工这两天又卖了2套。

三十、初一人少些，之后每天至少10组到访，复工后人更多。销售说当天他已经接了4轮了，差不多有30多组。

很多都是新增的客户，外地人居多，尤其北京客户见多。

很多都是冲着学校来的。

价格上目前没有变动，还是330万起步。

中海左岸项目人更多，平日四五十组客户，周末能超100组。

1月份以来已认购40多套，已经超过12月。

都知道，去年12月很多项目冲刺抢收，成交大翘了一把。从平时的月成交六七十万平米，一下子冲到了101万平米。

1月份又逢春节，成交肯定不如12月。

但中海左岸源境却丝毫没有看出“淡”的意思，大中午售楼处现场还有四五组客户。

另据销售透露，外地客户比之前见多，客户量很大。

预计月底结束能冲到50套。

中海寰宇时代，春节期间也成交了两三套。项目目前已是尾盘，整盘还有50套左右。

中海环宇城上半年就能开业。

此外，中海寰宇时代还有一大优势，准现房，交房早。而且是先下房本后交房，6月30日交房，4月30日就能下房本。

能赶上今年上学。

只是目前小户型快没了。

案场销售介绍，96平米户型，只剩5套，还包括一套样板间。

估计6月份左右能清盘。

02

2）改善需求旺盛。

据售楼处销售介绍，旭辉铂悦公望1月份已到访200来组，认购了6套房。

大户型回暖迹象明显，140、170平米成交特别多。

而且一次性成交比例见高。

最近成交的170平米户型，很多都是全款一次性。

绿城凤起悦鸣，900多万起步的豪宅，春节也有不少到访。

项目目前基本已封顶。

预计四五月份会开实楼样板间。

南开铂悦融御春节期间每天基本上都有十多组客户，两个人销售值班都接待不过来。还成交了一套。

该客户只去看过一次，转天就订了。

节奏非常快。

1月以来已经卖了10套左右。

体北鲁能公馆最近的成交也很高。春节期间每天大约二三十组客户，成交了四五套。

项目今年7月和9月交房。

中海天空之镜更多，仅春节期间就卖了9套，认购了5500多万。

目前整盘还有一百三四十套房。

据了解，除了本地改善外，春节期间还有精英返乡置业的人群，他们的目标都是这种高端盘。

03

3)已经出现涨价现象。

据案场销售介绍，中海天空之镜比年前涨了7%，现在报价5万1。

铂悦融御也比年前涨了一点点，差不多2个点。

现在108平米洋房仅剩下4套，最低总价580万起，是套顶楼。

最后两栋楼预计下半年开。

中海左岸源境也马上要涨价，据说会涨5个点。

天津瑞府的低点已过。

现在高层单价3万6，小高3万8-3万9左右。

最贵的16号楼卖到4万3。

后期也不可能降了。项目一期今年10月底交房，目前一期部分楼座外立面已呈现，社区园林景观最快的话6月份左右就能呈现。

据介绍，实景园林呈现效果将非常震撼，实景呈现后，价格只高不低。

而且项目目前整盘现金流已回正，只剩下三栋高层没有开，也并不急于对外销售，估计会等实景呈现后再推。

事实上，项目1月份新开的8号楼均价36500元，已经比之前的6号楼贵了3-4个点。

据了解项目今年的打算是，把价格稳住，并继续往上提。

计划到年底把销售均价拉升到近4万的水平。

04

4）新盘热度巨高。

中海峰境梅江，未开先火。1月17日开的售楼处，现在已到访约300组客户，意向客户有小100组，以地缘客户为主。

周中一天能到访15-20组，周末更多。

更魔幻的是，项目验资200万才能看样板间，而且是锁资排卡。

这在当下市场着实罕见。

由此，也能看出项目的“底气”。

据介绍，中海峰境梅江极具稀缺性，老梅江已经近十年没有卖地了，而且中海峰境梅江行政上还属于河西。

楼盘体量也不大，全盘只有162套。

打造的还是中海在天津最高端的项目，峰境系，设计上比中海天空之镜更沉稳，大玻璃、大宽厅、铝板，在此基础上还采用了很多石材。

项目预计2月4日锁资排卡，2月底开盘。

预计首开3、4、5#楼，共计106套。其中143平米17套，185平米45套，230平米40套。

放风价小高5万-5万5，洋房6万-6万5，精装交付。

总价最低700万起。

龙湖W4地块，虽然目前具体户型、价格等还没有定，但已经意向登记了300组客户。

产品为精装小高+洋房，洋房一楼带小院，90-141平米，共518套。

据说是龙湖天曜的升级版，城市展厅在和悦汇底商。

建投誉山院位于黄河道上的临时售楼处也开放了。

项目预计四五月份开盘，为纯洋房社区，一共8栋楼、206套，最高8层到顶，最低4层到顶。

共有89、109、127平米三个户型，89平米为三室两厅一卫，109和127平米为三室两厅两卫。

一楼带实体墙小院，顶楼带阁楼。

放风价标准层5万3-5万5，一楼和顶楼6万多，毛坯，2025年交房。

据销售透露还有九年一贯制学校。

鹏飞战备楼地块案名也定了，为南开学苑。

产品为新产品，有小户型，预计6月份开盘。

泰达建设郁江道地块围挡也已出来了，上面写着“格调落子新梅江，敬请期待”。

估计下半年入市。

中海新拿的新梅江地块，案名已发布，为中海时光之镜。

预计2月会动，3月份开盘。

发现没？去年三四批次拿的地，反而动作更快，这是因为这些地都是按需定产。

包括还未摘牌的海河柳林70号地也会是个“急性子”。

下半年或能见。

05

之前我们也说过，2023年的市场，一定会修复。

现在从上到下，救市已经明牌。房地产又成了支柱产业，站上了“拼经济”的风口。

号角已吹响。​

我们必须得提高对南开河西的关注度。

因为一旦市场起来，南开、河西必定会是第一波。

关键词： 房贷利率