众神归位。

天津楼市，没有比2022年更高压的一年了。

高压之下，极易变形，乱拳打死老师傅，已行不通。

(资料图片仅供参考)

哪些板块还能扛住压力？

哪些板块2023年还有动力？

哪些板块是买房的安全地带？

答案都在2022年的板块大排名中。

2022年，天津全市成交7.1万套新房。

成交量前20名的板块，贡献了3万套，占比42%。

也就是说，13%的板块，吃掉了近一半的楼市份额。

继续上演“赢者通吃”。

当城市发展速度降低，板块发展也成为“少数派的游戏”。

与往年不同，2022年成交量TOP20的板块，覆盖性极强。

有单价1万以内的刚需、有单价2万左右的刚改、也有单价3万+的改善。

百花齐放，平分秋色。

主要原因是，外地人买房需求缺失，刚需份额下降，以本地为主的刚改、改善崛起。

特别是改善，形成“津滨双城各一星”的局面。

津城是新梅江，滨城是开发区。

◎成交量

TOP20的板块中，空港是唯一成交量上涨的。

其余，成交量全部下降。

降幅最大的是大学城、咸水沽，掉了61%的量。

海教园、生态城北部也不少，降了一半以上。

降幅最小的是辛庄，仅有1%，基本与2021年持平。

中心商务区、生态城起步区，成交量也比较稳定，只减少了4%。

◎成交均价

仅有4个板块成交均价上涨：空港、海教园、新梅江、咸水沽。

降最多的是南站，房价打了85折。

生态城北片降了14%；中心商务区、金钟街降了13%。

再次验证了2022年天津楼市主旋律——以价换量。

在此大环境下，成交量TOP20的板块，用价能换出量。

而更多的板块，用价都换不出量。

光环之下，有规律，也有变数。

❶ 城头变幻大王旗

2022年，中心商务区取代大学城，勇夺第一名。

持续两年的“老大”易主。

中心商务区的成交量，全年连续9个月排名第一。

它的逆袭，完全靠板块价值驱动，重点校、地铁、高铁……撑住了。

确实以价换量了，几乎所有盘都降了一轮。

但对于中心商务区，不要再质疑。

2023年，政府对“于响”扶持力度很大，定义为“新元年”。

两届政府都在对它“力挽狂澜”，要读懂形势。

❷严重的南重北轻

就津城来说，南重北轻越来越明显。

11个板块，只有2个在北部。

就连团泊东、团泊西、天嘉湖这种“弱板块”，成交量都强于东北部的一些“强板块”。

这就造成一个循环——

房企拿地，哪里好卖去哪里，不再有赌的成分。

而板块自己不会说话，开发、建设更多依赖房企拿地。

最终，热得更热，冷的更冷。

非地缘买房，如果在相同总价中选择，要选进榜的板块。

❸滨城四大金刚

在滨城买房，注意力要集中。

空港、中心商务区、生态城、开发区，这四大金刚不会踏空。

城市发展不再摊大饼，尤其是滨城，不要赌新区。

❹万绿丛中一点红

这一点红，就是新梅江。

TOP20中，唯一均价将近4万的板块，楼市独苗儿。

无刚需，也无低价，这是现实。

2022年，新梅江“快人一步”完成了房价修复，还涨了1%。

关键是，在量缩的情况下修复房价，这就很厉害了。

2023年，其它板块先要完成房价修复，但新梅江要进入加速期了。

环宇城开业、绿轴公园开放、新产品入市……板块迎来爆发点。

徐主编在2019年，就已预测过新梅江当下的状况。

从周期规律来说，自古都是一线带动二线。

新梅江就是“一线板块”，示范效应由它产生。

它的房价高了，需求才会倒灌进陈塘、河东、南开……

❺“学铁龙”

买房三件套“学铁商”中，“学铁”的重要性占比，几乎达80%。

大家对于商业，也不那么期待了，更理性。

有“学铁”的板块，就能成为龙头。

中心商务区、空港、海教园、大学城、宜兴埠、金钟街、生态城、团泊西……前20名中，近一半都是这样。

但眼下集团化办学玩的666，一招鲜吃遍天。

未来挂牌校越来越多，基本成为标配。

要想有长期竞争力，就要形成规模化商圈，“学铁商”一个都不能少。

既然，房价短期看供需，那也要关注供应的变化。

空港，是唯一供应量、成交量、成交均价都上涨的板块。

说明“有卖就有买”，板块有强大的购买力。

在全市新房成交量跌4成的情况下，空港竟然涨了13%，逆袭到第二名。

2023年，空港价稳、量冲高。

海教园，成交量减少58%。

除了外地人来不了，也因为供应减少了42%。

但注意，成交均价竟然还涨了。

说明它2022年“奇货可居”。

只要2023年供应量一补上来，成交量立刻反弹。

大学城，成交量降了61%，供应量降的更多74%。

但板块均价只跌了5%。

它属于“风险对冲”，供应少导致成交少。

刚改认可的房源不多，只有保利和光尘樾、金地艺墅家能走量。

直到年底，万科翡翠大道推出特惠，才补了点量。

它的新天津人占比能达到一半，2023年增量来了，房价更不会向下。

南站，成交量少了4成，房价也跌了15%。

受北漂影响极其严重，导致房价阶梯下降。

现在已回落到合理的房价梯度，完全没有南站概念的溢价。

年底，北漂突然集中入场，成交量瞬间拉起。

别忘了，南站没有新供应，只剩招商和金融街。

春节后，北漂大军进场，房价势必回涨。

宜兴埠的需求量还是很大。

供应量少了75%，但成交量只少了10%。

2023年的房价还有变数，取决于南仓会不会打价格战。

武清商务区，供应量涨了，但成交量和成交均价都跌了。

说明它不缺供应。

一方面，2022年北漂没来；另一方面，价格还需要回调。

咸水沽成交量跌了6成，但房价却涨了11%，成为TOP20中涨幅最高的。

因为受辛庄截胡，咸水沽很少有新天津人刚需。

富力又一城卖不动，只有本地改善房才有市场。

团泊西供应量大涨449%，由于万达自在澜湾入市。

但怎么成交量还跌了呢？

因为去年荣盛抢跑，提前割了2022年的韭菜苗儿。

所以，万达只能降价，割2023年的韭菜苗儿。

那2023年呢？寅吃卯粮。

2023年，新板块要启动了，又是一场场“截胡仗”。

水西板块，三盘同时在售，截胡中北镇改善房。

海河柳林，河西地块最先启动，或将截胡陈塘；东丽地块也在候场，截胡津滨大道。

津南环内地块启动，截胡津南环外。

最要命的是，再出的新盘，都是新产品、新规范。

没有新产品的板块，竞争力趋弱。

因此，2023年的“潜力板块”是——

中心商务区、空港、海教园、大学城、新梅江、水西、南站。

板块有故事、成交量明显起势、房价最先修复甚至上涨……

决定买房结果的，一定是方向而不是努力。

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