2022年，买方分成了鲜明的三派。

买、不买、观望隔空对垒。有人想抄底，有人悲观以待，有人且行且看。

(资料图)

对此，道士君建议，在意周期波动是一方面，核心还得看自身需求与购买力。

道士君初步在天津全市片区范围内以品牌力、产品力、地段占位等综合维度，筛选了124个新房楼盘，同时简单粗暴以楼盘成交均价划分了梯次，需说明一下，有的楼盘属性定位可能存在偏差，比如有的刚改热销楼盘的产品段是具备改善属性的。

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天津房价金字塔TOP梯队

终极改善楼盘最低购房门槛均价4万/㎡起

天津终极改善一定首选主城区，这里价值与价格几乎对等：片区内的核心地段，新房均价门槛4万+/㎡以上。

但是我们会明显发现，果断入手的盘，仅11个。不过，惊喜的是，近几年环个别热点板块楼盘竞争至该行列，除了地段上有差别，其产品的舒适与创新与当下市场需求高度吻合，有的销售业绩远超主城区楼盘。

注：1、此为成交均价，仅供参考。

2、此次列出的是建议果断入手的楼盘，如有遗漏，欢迎告诉道士君，下次补充

这11个果断入手的楼盘，单纯想要优质教育资源的首选中海和平之门。不过，现在房源基本没了。这个盘在2022年楼市下行行情中，玩出了新高级。

其一，近几年少有的房子基本卖完了，楼还没盖完的项目。其二，一上供，秒没的疯狂购买潮。其三，不夸张地讲，以一己之力拉升天津新房成交均价。其四，一个典型协商恰到好处拿地的成功案例。

真正品牌、产品力、地段、舒适度可达五颗星的楼盘：绿城凤起悦鸣、格调初晴、中海天空之镜、龙湖天曜还有马上入市的中海·峰境梅江。

在这个波段，道士君重点说一下，这些房子买的不仅是改善，还是对板块价值的认可，以及优质教育资源的投入。

我们都知道，这两年天津楼市沉淀在成交链条另一端的改善力量，开始爆发。

从数据端，2021年总价400-500万房子的成交套数创了近五年新高。总价500-800万房子的成交量相较以往，占比涨了至少30%，总价800万以上房子的成交量更是有了大的突破。2022年，天津楼市更是将这样的趋势延续。

当然，改善发力，核心是天津新一轮资产轮换周期到了。不过，改善，真贵。首付高，月供也高，总价更高。

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天津改善梯队，次核心板块盘

最低购房门槛均价3万/㎡起

第2改善梯队果断入手楼盘15个，从数量上来看，选择性较少。主要聚焦板块，如新梅江、陈塘庄、大直沽、经济技术开发区等。这些板块目前虽板块发展潜力有，但是配套仍待进一步完善，也给价格留下一定上升空间。

注：1、此为最新成交均价，仅供参考。

2、此次列出的是建议果断入手的楼盘，如有遗漏，欢迎告诉道士君，下次补充

果断入手盘里，精选绿城水西雲庐、远洋天著春秋、格调瑰丽花园、龙湖新项目。

简单说两个盘，第一个，绿城水西雲庐，可以说水西板块的开创者，是低开高走的一个品质盘，目前不单单是区域红盘，也是全市热盘。这个盘，有几个硬标签：低密、稀缺、生态、绿城、品质，也可归到终极改善盘一列，无论是区域还是楼盘，可生长性的空间较足。第二个龙湖新盘，规划已经出了，小高层+洋房，分别6、7、9、17、18层到顶。值得一提的是产品上的创新。项目洋房一楼带小院，顶楼带阁楼。这个盘论产品大小放不到改善盘里，但是论产品舒适度，可以。

这个波段的盘，道士君认为，市场还有很大的挖掘空间，希望接下来有新晋者，能匹配上好品牌、好地段、好产品。

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天津第3梯队，主流发力盘

最低购房门槛均价2万/㎡起

这个房价梯度2-3万元/㎡可果断入手的盘蛮多的，31个，共性是：具备微改善的属性，又比刚改盘“高级”。比如2022年的热盘中海招商十里观澜、格调步庭、城投万欣城、中海津门大院、中国铁建·花语澜廷、中建海河陆號院等。

注：1、此为最新成交均价，仅供参考。

2、此次列出的是建议果断入手的楼盘，如有遗漏，欢迎告诉道士君，下次补充

这些盘所在片区均为重点发展板块，成长性相对较好，但也是竞争的红海区。有的盘是老盘，有的盘是新入手，有的盘是拼价格，有的盘是拼品质，可谓是老旧集聚，竞争分外大，核心考验开发商的实力、产品的创新力。

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天津第4梯队，刚改新盘

最低购房门槛均价1.5万/㎡起

第4梯队，果断入手的楼盘也不少，也是31个，与上方主流发力盘，是天津刚改成交的主力军。

注：1、此为最新成交均价，仅供参考。

2、此次列出的是建议果断入手的楼盘，如有遗漏，欢迎告诉道士君，下次补充

这个波段置业，道士君提醒：看品牌、要点品质、高性价比，如果区域再附加点地铁、学区、商业，势能就会引爆。新晋选手比较猛，比如中国铁建·花语尚东、龙湖樘樾、远洋潮起东方、绿城桂语听蘭、中建时代公园、中交春风景里。

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第5梯队，天津楼市的宝藏盘

最低购房门槛均价1万/㎡起

第5梯队，新房价格区间在1-1.5万/㎡，果断入手楼盘28个，但是这个在售新房可是多达160多个。

注：1、此为最新网签成交均价，仅供参考。

2、此次列出的是建议果断入手的楼盘，如有遗漏，欢迎告诉道士君，下次补充

价位，是天津名副其实的刚需价，也是2022年打价格战的角逐场之一，上方这一批宝藏楼盘，踩中刚需购房的需求痛点，当然也祭出了该有的品质。

产品，远郊盘创新较少，环城和滨海的有所突破，如若板块内，再有规划红利、教育红利加持，那项目的战斗力可以拉满了。

品牌：选央国企，优质名企。

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天津第6梯队，需要“淘米”的袖珍盘

购房门槛均价1万/㎡以下

第6梯队，新房价格区间在1万/㎡以下，果断入手盘数量最少，仅8个。

这真实反映了一个扎心的事实，在天津，刚需盘选择越来越少，好的刚需盘更是少之又少。

注：1、此为最新网签成交均价，仅供参考。

2、此次列出的是建议果断入手的楼盘，如有遗漏，欢迎告诉道士君，下次补充

2022年刚需市场价格的全面松动，这8个盘，有大盘，有高铁盘。价格是纯刚需，也有一定程度下探。

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最后，道士君想起清华大学文一教授在《伟大的中国工业革命》一书中，提出了这样一个观点：市场是个昂贵的公共品。需要有高效的生产力及庞大的市场规模支撑。

如今这楼市，算是真正到了考验时刻。

买房更是如此，站在路口，向左还是向右，亦或者勇往之前，向着光亮的地方选，准没错。

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