南京楼市发展至今，越是热门的板块，户型起步面积就越高。

比如郊区板块，小户型肯定是比大户型好卖的不少，并且也能溢价成交。原因很简单，刚需的总价承受力是相对恒定的，尤其是刚改购房者，所以小户型特别受欢迎。

但在热门板块的豪宅，却是反其道而行之。

(资料图片仅供参考)

大户型永远都是比小户型好卖，特别某类稀缺的大户型往往能卖出天价。典型如仁恒江湾城天成、海玥名都、宏图上水云锦等。

因为相比刚需，那些有钱的大佬买房从来不会盯着总价。对他们来说地段再好、品质再高，户型太小也不适合。毕竟大房子住惯了，他们不在乎多花几百万，前提一定要住着舒服。

当然现在如果有名校加持，小户型也能创造奇迹。南京的拉力琅本部的老破小也有单价上10万+的，只是这两年学区房被打压后，房价也降了不少。

不过近期的河西南，却出现了反常一幕：

最近河西南90平以下的二手房，竟出现了密集成交，风头甚至盖过河西南摇号的大户型新房。

事出反常必有妖，是不是小户型价格要触底了？

没办法，眼下南京这个二手房市场，只有降价才能带动成交。即便河西南这样的热门板块，也不会是例外。

最近河西南的鲁能公馆成交一套二手房，产权面积87.94平，成交总价406万，折算单价4.6万/平出头。

要知道，今年上半年同样面积的小户型还能卖500万，折算单价约5.7万/平。

去年上半年的巅峰期，更是卖到过565万上下，单价更是超过6.3万/平。

这不是个例。

我们仔细盘点了一下就能看到，成交房源包括佳兆业、五矿崇文、招商雍和府、升龙天汇等河西南“星八客”，而且经过我们盘点最近河西南成交的房源，小户型占比不少，而且楼层不错。

而且大多数的成交价都在4.8万/平以内，甚至有房产中介放出狂言：市场上报价4万8-5万2的，诚心想要4万5左右就能拿下。

换句话说，相比顶峰时期，河西南89㎡小户型的价格已经有了相当大的调整，相比最高峰时已经降了150万以上，单价更是降了1.7万/平。

那么，到底谁在接盘河西南的小户型？

毕竟算算总价仍要400万+，普通刚需还是买不起，富人也没理由把珍贵房票，浪费在一套小户型身上。

答案是：置换的中产。

河西南一直以来都是南京的房价中心，以前中产够不上却很向往，现在趁着房价大跌，把自己的房子卖掉置换过来，这样一算确实增加不了太多的成本。

此外还有一些原本考虑300多万新房的年轻人，首套房咬咬牙也入手了。

想想也不难理解。河西南的89㎡小三房虽然不大，但再怎么说地段就摆着这，三房对起步阶段的年轻人来说，住着也是够得。

除了上述刚需和刚改的需求之外，其中不乏一些抄底河西南投资客的身影！

为何河西南小户型会出现集中抛售？

主要原因还是卖家的居住需求升级了。早些年在河西南买小户型的，都是刚需或者投资客。随着需求的迭代，必须要置换改善。我们说河西南的小户型房价降了很多，那么大户型的降价更是吓死人。

单价跌破4万的比比皆是，这是河西南小户型的卖家最佳的置换机会。哪怕价格低一点能出就出，同时再去抄底更便宜的大户型，可谓丢芝麻捡西瓜！

纵观南京河西的新房，之前一直都是大户型的天下。

之前河西南的绿地海珀滨江、正荣紫阙、天鹅堡、葛洲坝中国府、滨江ONE、万科翡翠滨江，现在的金基朗樾府、星叶云墅等面积都是140平以上，总价都是过千万。

然后最近很多买房人发现河西南小户型再慢慢回归。

相比去年开发商扎堆做大户型，内卷的要哭，大户型客户就这么多，最后的结果是开发商自相残杀。

所以要摆脱内卷，必须要做到差异化，刚需的小户型也就顺应而生。最近河西南嘉华嘉璟峰推出最小102平三房；枫璟雅园打造了112平、124平小户型。

小户型成交走红和疫情之下人们的消费降级是相辅相成的，但更深层次的原因还是因为热门板块的小户型单价低、总价也低。

河西南的小户型这段时间越来越受买房人的欢迎，这恐怕也是出乎不少人的意料之外。

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