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【资料图】

大概有三件事可以做：

咱们这篇继续河西次新盘点，其实无论新八大里还是陈塘板块他们的次新数量都不算多，换句话说产品多样性非常有限，这篇咱们就来看看河西目前次新盘最多的一个板块，新梅江，当然，还有几个为数不多的河西黄金地段次新值得提一嘴。

新梅江

未来河西次新最活跃的板块

诚然，现阶段新梅江的次新用两只手数不过来，如果再加上未来两年内交付的中海四兄弟和瑞府，毫不夸张说整个新梅江将会是未来五年甚至十年全河西最活跃的次新板块，没有之一。现在的新梅江次新由于数量太多可以先按学片划分一下，万科新梅江柏翠园、新梅江壹号、雅湖、仁湖、爱湖，统一归属梅苑小学，这里刚需改善各取所需；一直以来相爱相杀的仁恒和御江台算是竞品盘，这两个是次新中的次新，归属明年将交付的二中心小学；全运村因为有自己独特的教育属性单独为战。

毫无疑问，在中海天空之境没有入市之前，要论新梅江改善首选，万科新梅江柏翠园自称第二，恐怕没有敢称第一。

作为已经入市将近7年的万科新梅江柏翠园，无论是项目的物业服务、园林绿化、甚至是外檐装饰的保持，岁月在它的身上并没有留下些许痕迹，主力户型（三室南北通透H+1）虽然相比现在的天空之境大开间宽厅逊色一些，但仍不失经典。

来看项目本身，柏翠园分为一、二两期，各13栋住宅，其中6栋10层到顶的洋房、6栋16-18小高、1栋24层高层，现在市面上在售的主力户型为156平的三室两厅两卫、92平的两室两厅户型，其中小高两梯两户，高层两梯三户，值得注意的是万科柏翠园项目的均价要比同面积的爱湖、雅湖、新梅江壹号高很多，这也导致了万科柏翠园的市场流通性并不高，卖方基本通过价格“锁仓”，近一年来有且仅有一套二手房源成交。

观点：认可柏翠园的品质，156平三室是纯改首选户型，但它的竞品绝不是周边的次新盘，而是天空之境143户型，二者均为600万梯队，至于92两室的双阳户型，贝爷极不推荐，360-370万的预算在周边次新可以考虑三室了。

雅湖、仁湖、爱湖三个打包一起说，作为板块的先行者和开荒者，这三个盘放在现在的新梅江算有一些年代感，也许岁月已然在它们身上流下了烙印，但仍不能抵挡这个板块刚需消费者的热情（成交量相对较高）。

直接下结论，这三个盘中雅湖里（新梅江锦绣里）算是品质最高的，项目分为15栋楼，均为22-30的高层产品，其中1、2、3、13号楼为两梯五户，除此以外11栋楼均为两梯四户，两个边户为123-145的三室，两个中户为91平两室双阳户型，当年均为毛坯交付。

观点：两室户型很适合刚需群体落户新梅江，而三室户型价格要比周边的柏翠园、新梅江壹号优势明显。

爱湖里也名雅境新枫尚，是新梅江中交付最早的小区，项目一共10栋高层，其中2、3号楼为两梯四户、中户75小两居，边户98、140的三室；其余8栋为两梯六户，1、2、5、6两居、3、4为一居室。

观点：与雅湖里观点相似，只不过刚需门槛进一步降低，多说一下一居室户型，一居室的居住属性很差，但它的租售比尚可，只适用于落户河西三片的购房群体。

仁湖里也名雅境花语城，小区一共13栋高层住宅，其中2、5、11、14为两梯四户，中户69-77平，边户金角130平三室，边户银角120平三室，其余9栋为两梯六户，观点可参考爱湖里，不过因为仁湖里的第一批业主为八大里的还迁户，所以它的人文素质相对有差距，这也体现在了成交价中，刚需的门槛进一步降低。

最后再说新梅江壹号，这个项目有一个最大的优势就是“目送式”上学，同时金侨自持的物业口碑也不错，至于产品力新梅江壹号介于柏翠园和雅湖里中间，整体绿化面积中规中矩，地面为仿石砖和面包砖共同组成。

项目一共14栋楼，4栋洋房（7-11层），10栋高层（22-30层），其中洋房6、7、8、9号楼一梯两户，96-180平；1、14号楼两梯两户，均为163平四室；剩余8栋高层为两梯四户，中户88两室，边户103三室，当初全部精装交付，带新风系统和地采暖，部分楼栋带有中央空调。

观点：新梅江壹号流通性最好的当属164平四室和103的三室，前者成交价500万出头，单价低性价比高，同时它是新梅江鲜有的四室户型（柏翠园四室无卖方），非常适合终极改善和三代同堂的群体；后者则是这个版块刚-改首选户型，成交均价380-400万。

如果打算在新梅江置业同时是洋房产品的重度爱好者，御江台是一定绕不开的。项目的品质有保障，经典的绿城风格，社区经典的法式小品和洋房的腰线都有绿城的影子，主打高绿化率低密洋房社区，项目一共15栋楼，2栋两梯四户的高层、6栋两梯两户的小高，其余均为一梯两户的洋房产品。贝壳显示该项目挂牌有且仅有17套，均价4万，且没有一套出售记录，可见在价格面前低密洋房并不讨喜（当初御江台同样卖不过仁恒公园世纪），值得注意的是在售的17套房源中仅有6套洋房产品，均价4.5-5万，总价600万+。

观点：重度洋房爱好者考虑此这个项目，在这个项目买高层有些鸡肋。

仁恒公园世纪，交付之后被很多自媒体“口诛笔伐”的一个楼盘，公正客观的说一下，全铝板外立面在现在市场中并不多见，虽然视觉感受不讨喜（不如绿城的真石漆和柏翠园的褐石风格），但它抵抗岁月冲刷的能力很强，俗话说的好，开始长得老没关系，但都老了它的优势就凸显出来了，同时园区全石材铺装值得点赞，相比仿石砖和面包砖质感十足，不过园区内的绿化面积还有进步的空间，原厂井盖也是个败笔，景观井盖应该是这个价位项目的标配。

来看项目，项目一共11栋楼，全部为大高层产品，26-33层，其中2、3号楼为两梯三户，5、6号楼为两梯两户，其余为两梯四户，主力户型为128和140的三室两厅户型，挂牌均价43000，是580-600万预算区间产品，项目也有96的两室和245的四室户型，前者的定位有些像万科柏翠园两室的定位，后者的门槛则要到千万以上。

观点：两室和四室均不推荐，128和140三室户型尚可，最近项目又推出了不到十套的工抵新房，低于市场价格，可以考虑。

全运村，曾在天津房地产市场留下浓墨重彩的一笔：15、16年天津的销冠楼盘，2016销售金额百亿有余，8个园5000余户两年半清盘，17、18全部交付...如果当时开盘时入手（高层2W+），现在房产大幅增值的同时还能享受到出色的教育资源。

全运村的品质不细说了，依旧是满满的绿城基因（参考诚园和御江台），说一下它的上车逻辑和门槛。现在买方之所以认可全运村毫无疑问正是奔着它九年一贯制的教育资源，二新华的成绩也确实给力，2022年中考录取分数线761.25分，全市排名第九，仅次于老牌名校天津四中，实力不可谓不强劲。如果纯以教育投资来看全运村，它的性价比尚可，但如果以地段为王的思维去考虑，高层4万洋房4.5万的价格确实溢价非常严重！非常在意的九年一贯制的家长可以考虑，但如果是以改善为第一要素购房，劝退！

二手全运村的竞品盘从来不是其他新梅江次新房，也许有朝一日诚园会和全运村上演同室操戈的好戏，但此时此刻能真正让家长们举棋不定的，或许是同价位的和平老破小，至于这两个放到一起怎么选，答案一目了然。

观点：全运村共计8个园：云实、流苏、锦葵、麦李、棣棠、木樨、月橘、雀榕，均有在售户型，其中木樨和月橘为洋房（5-11层），剩下六个园为高层（23-30层），上次门槛最低的为云实、锦葵、雀榕（两梯四户）的84两室中户，总价在360万左右；再往上是三室98的棣棠园（两梯四户），总价在400+，推荐；麦李、流苏（两梯两户）的三室门槛相对较高，128和144的，总价在500-600之间，改善推荐。比较惋惜的是，在全运村400万以下的户型鲜有能做到南北通透。

黄金地段次新

一、二片次新遗珠

无论是新八大里还是陈塘，亦或者是新梅江板块，都隶属于河西三片，没错，近年来河西区出让的地块95%都在河西三片，那一片、二片有没有？还真有，比如一片的海河大观，二片的颐贤里和宾西路5号，都是各自片区的纯改善产品，但是由于价格过于昂贵（位置决定）这几个盘的成交量都不算活跃，第一批业主非富即贵，当年基本都以自住为购房第一要素，所以贝爷对这三个盘并没有太多实质性推荐。值得一提的是河西三片还有一个次新遗珠天房海河湾，或许很多消费者对它并不熟悉，但它的品质还是值得肯定的，同样属于偏改善楼盘。

海河大观，河西一片目前唯一一个次新盘，坐落河西区海河岸边，也是河西唯一一个中环线内的次新，地理位置及其优越，项目由保利和融创联合开发，分为三期，一期铂金湾南苑14年底交付，7栋高层1栋公寓；二期铂金湾北苑15年底交付，6栋洋房2栋高层，1栋公寓，三期为2栋公寓，这也导致在贝壳显示海河大观成交均价很低，但实际上高层均价达到了55000万，洋房均价因为具体楼座不同每个业主心气也不同价格并不统一，且挂牌量及其稀少，故洋房和公寓暂不在讨论范围内。剩下的就是铂金湾南苑的7个高层，26-31层到顶，分为两梯三户和两梯四户，其中挂牌量最多的是89全阳两室户型，价格在480-500万不等。

颐贤里和宾西路5号可以放在一起说，因为这两个楼盘位置相仿且房源都太过稀少，分别只有4套挂牌，且历史成交同样是个位数，浅说一下它这两个盘的地理位置吧，毫不夸张的说这两个盘同样是河西黄金地段的纯改善盘，位于体北板块，周边的天津宾馆、天津文化中心、天津迎宾馆、肿瘤医院单拎出来任何一个都可以当做是河西区甚至是天津市的名片，地理位置及其优渥，生活半径完美覆盖了河西、和平、南开上三区，宾西路5号2栋高层3栋洋房，颐贤里2栋高层6栋洋房，产品均为大户型纯改。黄金地段+纯改产品使这两个盘的价格及其坚挺，哎，河西主打的教育王牌在这两个产品业主面前也不好使了。

天房海河湾，海河下游的偏改善盘，项目15年入市18年底交付，是天房集团暴雷后为数不多交付的产品之一，不过有一说一它的品质超过了同期的六合国际和美棠，项目容积率1.7，建筑密度低，精装交付。住宅部分一共9栋高层，其中琥珀雅苑3-9号楼为商品房，1-2号两栋楼为还迁房，二者中间有隔断，非经营性公建坐落在2号楼楼座，其余琥珀商业广场#1、#2、#12号楼和9栋别墅均属于商业性质，不在讨论范围内。

观点：海河湾在售的主力户型为96三室全阳中户和130平三室边户，两梯三户，均价38500，考虑这里的群体可以拿它和新八大里中的四里、五里对比，三个盘教育资源一样，同属复兴小学，但海河湾居住属性占优，可以说闹中取静，但周围的生活配套相对单一，两栋商业分别卖给了交管局和河西法院，同时物业一般。

写在最后：河西各个板块各有各的特点各有各的选房逻辑，希望这里能给到读者最中肯的建议和帮助，至于之前有读者说你在鼓吹河西哄抬河西房价，不存在的，成交价不会骗人，再说句实话，河西为什么可以走出自己的独立行情？一是地价，建筑物构筑物依附于土地而建，河西的土地出让价格明码标价就在那里，想让它的新房、次新降幅30%确实很难；二是“大河西学籍”概念被河西玩的不亦乐乎，光是师大二附小河西区就有了五个。不予置评这里是否合理，作为消费者我们只需想通它的逻辑即可，觉得河西改善贵完全可以走私立路线，买房省下来的钱上私立绰绰有余。还是那句老生常谈的话，没有十全十美的产品也没有完美无瑕的抉择，看清自己的钱包认清内心所需才是关键！如果这篇文章确实给到大家帮助的话别忘来个点赞、转发、收藏一键三连。读者朋友们想看其他区的新房次新盘点和上车逻辑可以在下方留言。

关键词： 万科柏翠园