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【资料图】

案例解析｜承租人转租土地给第三人，违法排污致场地污染，赔偿出租人1500多万元

出租土地的租金是企业常见的营业外收入。

这部分收入企业看似赚得轻松，真正的「睡后收入」，但如果企业对承租方疏于监管、租赁合同签得不完备，在若干年后很可能得不偿失。

本案就是这样一个典型案例。

案情简介

本案是一起由土地、房屋租赁合同引发的违约赔偿纠纷。出租人为华津公司，承租人为津泰公司。

涉诉房屋及土地位于天津市西青区杨柳青津同公路北，系华津公司所有及使用。

1997年1月30日，华津公司下属单位天津华津牧业总公司（已注销）与津泰公司签订《租赁合同》，约定天津华津牧业总公司将占地面积约8.3万平方米，具体为第四鸡场所属鸡舍12栋、蛋库和车库等附属建筑物共计2.3万平方米及其场院的区域租赁给津泰公司，租赁期限为30年。

2001年1月1日，华津公司与津泰公司签订《补充协议》，约定津泰公司退租库房三栋（一、二、三号鸡舍），年租金由原来的138万元降至94万元，以上协议有效期为十年。2002年3月15日，华津公司与津泰公司签订《补充协议》，约定津泰公司退租库房三栋(四、五、六号鸡舍），年租金由94万元降至65万元，退租时间从2002年1月1日起计算。以上协议有效期为九年。

合同到期后，双方未续订书面租赁合同。

2017年4月27日，天津市西青区环保局接到举报，到涉诉地块对津泰公司负责人代军作出现场检查（勘察）笔录，记载现场情况为涉诉地块存在铝氧化和电镀生产，生产过程中有冲洗废水和废酸排放，通过厂内管道最终排入厂区东北侧坑塘。

2017年6月30日，天津市西青区环保局向津泰公司下发《关于严格落实主体责任全力做好污染坑塘治理工作的通知》，要求津泰公司对涉诉地块的电镀废水渗坑进行治理。

2017年12月8日，天津市西青区人民法院作出（2017）津0111刑初695号刑事判决，查明2015年6月至2017年4月期间，高健伙同裴某（另案处理）等人，在未取得营业执照的情况下，租赁华津公司院内青3号厂房经营管理“腾飞铝氧化厂”并产生大量工业废酸，后高健明知该厂私设暗管，经暗管向厂外排放工业废酸，仍参与实施排放。经环保部门检测，经暗管排放的水污染物属于HW34类危险废物，认定为有毒物质。判令高健犯污染环境罪，判处有期徒刑一年，并处罚金40000元。

2018年5月16日，天津市西青区人民法院作出（2018）津0111刑初194号刑事判决书，认定裴二喜在华津公司青3号厂房进行污染生产，并判令裴二喜犯污染环境罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金40000元。

2018年5月9日，天津市西青人民法院作出（2018）津0111刑初195号刑事判决，认定王伟在青1号厂房及青1、青2厂房之间的自建厂房内经营铝氧化厂，生产中产生大量工业废酸，在未处理的情况下，经暗管向厂外排放，形成大面积渗坑。判令王伟犯污染环境罪，判处有期徒刑一年，并处罚金10000元。

高健、裴二喜、王伟从事污染生产的厂房位于津泰公司承租范围内。

事发后，华津公司与津泰公司就污染治理事宜协商未果。华津公司遂自行对外委托进行污染治理，治理范围包含租赁区域内发生的污染，以及租赁区域围墙外东北侧坑塘的污染。

2017年12月28日，经专家论证污染指标均达到修复目标值，通过环境验收。

一审审理中，天津华津牧工商联合公司进行改制，由全民所有制改为有限责任公司，名称变更为天津华津农业发展有限公司。

诉讼中，华津公司明确其本案系依据租赁合同法律关系主张津泰公司违约赔偿，不按照侵权关系主张赔偿。

法律分析

如果用一句话概括这个案件的案情就是：承租人承租土地后，将土地转租第三人，第三人在承租土地期间实施违法排污行为，导致了承租土地以及承租范围外的部分土地被污染，经举报被环境主管部门查处。

这个案件涉及两个法律关系：租赁合同的违约责任、以及侵害华津公司所有土地的侵权责任。

一审和二审法院对此问题的意见是一致的：「本案系案外人侵权导致案涉租赁合同违约引发的损害赔偿之诉，华津公司经一审法院释明后仍要求依据租赁合同关系主张津泰公司承担违约赔偿责任。」

华津公司应当依据哪一个法律关系保护自己的利益，更为有利呢？

依据《民法典》第186条的规定，因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

对于租赁范围内的环境治理费用，津泰公司以及三位次承租人的行为合并成一个总的行为而言，构成了违约责任与侵权责任的竞合。因此，对于这一部分赔偿责任，华津公司有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

当然，《民法典》合同编对于承租人转租第三人所导致的违约责任有特别规定，由承租人先行承担，而后再依据转租合同向第三人追偿。

《民法典》第714条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担赔偿责任。”

第716条第1款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”

对于租赁范围外的环境治理费用，津泰公司以及三位次承租人的行为合并成一个总的行为而言，仅构成了侵权责任，不存在责任竞合。

但本案中，华津公司仅基于租赁合同关系主张包括租赁范围内外的所有环境治理费用，导致的法律后果就是：津泰公司租赁范围之外受污染的东北侧坑塘，不属于租赁物的范畴，并不处于津泰公司实际控制和管理范围内，华津公司不能依据租赁合同关系要求津泰公司违约赔偿。

根据上述分析，华津公司在租赁范围之内的损失可适用租赁合同违约责任向津泰公司索赔，租赁范围之外的损失则可基于侵权责任提起土壤污染侵权责任纠纷。

此时，依据《民法典·侵权责任编》，可以将高健、裴二喜、王伟等直接责任人认定为土壤污染侵权人，按照无过错原则承担土壤污染侵权责任。

而且本案当中已有三份已生效的刑事判决书在前，减轻了被侵权人华津公司对于环境损害、因果关系等的举证负担。

根据类似案件的经验，高健、裴二喜、王伟等当事人很可能无力偿付巨额赔偿金，这可能也是华津公司在法院释明的基础上坚决以租赁合同关系主张损害赔偿的原因。相比这三人，津泰公司也许更有资金实力，有能力赔偿其损失。

津泰公司虽然不是违法排污行为的直接实施者，但一二审法院依据租赁合同之法律关系认为，津泰公司在与次承租人的租赁合同关系中存在过错，未尽到监管责任，与次承租人违法排污行为造成的租赁土地范围外的土壤污染之间存在因果关系。

因此，依据《民法典》第1168条，津泰公司与高健、裴二喜、王伟等三人及其代表的造成污染的经营实体等构成共同侵权责任，津泰公司依据《民法典》第1165条和第1168条与这些直接侵权人承担连带责任。

《民法典》第1168条　二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。

但由于华津公司自身对损失的发生也存在过错，因此，很可能依旧无法就租赁范围以外的全部损失获得赔偿。

正如二审法官所言：「华津公司在案涉租赁合同中系出租人，津泰公司在转租合同中也系出租人，两公司在各自合同中作为出租人，均负有一定的监督管理之责，华津公司认为其无须担责而要求津泰公司承担全部赔偿责任，于法无据亦于理不合。」

这个案件的一、二审法院均判令津泰公司向华津公司赔偿租赁范围内的环境治理费用1500多万元。

实务提示

签署土地、房屋租赁合同时应关注哪些问题？

出租人在与承租人签订租赁合同时，可对土地、房屋出租后的用途作出限制性的规定，如约定土地和房屋不能用于高污染行业的生产和经营，约定承租人改变土地用途须取得出租人书面同意。

出租人在与承租人签订租赁合同时，可对承租人的转租行为作出约定，比如承租人转租应取得出租人的书面同意，并对承租未取得出租人同意进行转租的法律后果进行约定。

合同到期后，出租人应及时与承租人续签租赁合同，虽然民法典规定，租赁合同到期后、如没有续签租赁合同，则默认租赁合同转为不定期合同，但仍然建议积极续签合同，避免因合同双方因此时合同随时可解除，而产生怠于履行义务的情形。

出租人应对承租人履行一定的监管义务，切实履行自身对租赁物的维修义务，不可只做不管不问的包租公。

如在租赁期间，发生污染事故，出租人和承租人应当及时锁定证据，积极调查或者配合政府的污染事故调查，以便客观公正、公平合理地确定污染责任的归属。

出租人在与承租人签订租赁合同时，应根据租赁后土地或者房屋的用途，约定双方在环保、安全、消防等方面的权利和义务。需要注意的是，这些约定如果超出了《环境保护法》《安全生产法》以及《消防法》等法律的范围或者界限，仅对合同双方具有约束力，不得对抗公法对污染治理、安全生产和消防安全责任的分配和安排。比如租赁土地双方约定，所有的污染治理责任均由承租方承担，如果承租方实际无力负担，则土地使用权人应依法承担相应的责任。

如确需通过诉讼追回因承租人的违约行为造成的损失，如构成违约责任和侵权责任的竞合，建议审慎选择赔偿责任之诉所基于的法律关系。

本案例及其解读仅为法律学习交流之目的，不构成任何形式的法律意见或建议。

关键词： 天津市西青区 租赁合同