腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联

如果你不想让秘密君消失在你的生命里，

【资料图】

大概有三件事可以做：

前几天，财政部公布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》(简称《实施意见》)，在“支持深圳在全国税制改革中先行先试”中提到，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。

这个消息被看作房产税扩围的前兆，被各种高档豪宅的软文作为帽子扣在前面引得很多粉丝问我：房产税是不是要来了啊，到底会有啥影响啊。

的确，2021年的时候，房产税曾经曾经有过一轮沟通，6个城市被邀请参加,分别是:上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南。这也被看作是首批扩围的目标城市。

但现在，秘密君可以肯定的说，未来三年房产税不会落到天津，大可以放心。第二个是：房产税是个迟早的问题，而且确定是对房价利空的。

先来回答第二个问题吧，因为这个问题秘密君早已经研究过了也曾经在推送文章里提到过：房产税会对抑制房价有显著作用。

秘密君收集到了几个报告，这个报告通过三种假设对于房地产税带来的影响进行了定量分析，结论都指向了——房价下跌，虽然这不是政策本意，但这大概率是政策的次生影响。

为了避免抬杠简单解释下：房地产税是从土地到盖房子买卖房子到持有全覆盖，而房产税指的是持有环节收税。换句话说现在很多税都属于广义房地产税，但持有环节开不开征房产税才是人们关注的焦点。

但房产税征收有个问题是：如果土地环节、盖房环节买卖环节都收了税，在持有环节收税这可能会造成重复征收。但如果不收吧，大家可以看到的，持有环节税收的缺少对市场来说是个很大的弊端。

所以研究机构将房产税改革的方向设计了三种可能：

第一种是：对持有环节的房产税轻度扩容。合并保有环节的城镇土地使用税和房产税，从而组成新的房产税，房产税税基统一为房产的公允价值，取消的城镇土地使用税税额由个人房产税征收补足。

方案二是：为扭转当前房地产税体系“重开发流转、轻保有”的特征，可对房地产税收结构进行调整，将当前保有环节的城镇土地使用税和房产税合并成为房产税，取消开发、流转环节的耕地占用税、土地增值税和房地产印花税，减少的税收由房产税征收补足，相当于将开发、流转的税收，后移至持有环节对个人征收。

方案三是：改革力度进一步加大，在方案二的基础上，将土地出让金纳入房产税。改革后减少的土地出让金，由新的房产税税额补足。

这些事儿估计大多数人是搞不明白的，因为自己买卖房子到底交了啥税种大多数也是没办法搞清楚的。你只需要记住结论就行了：这三种方案都是假设在财政收入不变的情况下，对于涉及房产买卖的税种进行改革，改革重点就是改掉现在开发、交易环节税收过重，持有环节税收太轻的问题，将房产税进行了后移。换句话说：在开发、买卖阶段的税收降低了，但是持有环节提高了。

这就不难理解：买房子时候税交的少了必然创造了房价下跌的空间，而持有房子的成本高了，必然会挤出不必要的需求。

在报告的模拟中，税率从0.01%-2.72%，三种方案为房价下跌创造的空间也越来越大，从不太显著到最高创造15%以上的下跌空间。

这事儿如果没明白，秘密君可以提供专业报告各位自行解读，但是结论都是一样滴。

说完房产税开征必然会导致名义房价下跌，回过头来说为什么三年内都不可能落到天津市场。

第一个原因自然是因为：眼下房地产已经够惨了，救还来不及，哪有一边救一边勒脖子的道理。

第二个原因是：从一个政策研究到出台到试点再到扩围，没有个三五年根本不现实，即使是深圳杭州一类的城市先行试点了，也最起码需要三五年时间再度扩围，那时候再看有没有天津吧。

第三个原因是：房产税看上去是开了一个新税种，但是从实际测算结果来说：基本上很难弥补土地财政的缺口，换句话说相比于开征新税种，地方的卖地冲动来的更强。

当然，必须强调的是：只是迟早的问题，因为房产税的目标是：完善现代财税体系，调节收入分配，如果不理解这一点的回头去学习二十大报告。第二个目标是调控地产市场，减轻前段税负也好，调控投机需求加大持有环节，其实是抑制需求而解放开发企业的做法。第三个当然是多元化一下政府财政收入。

所以重视一下也不为过，秘密君找了很多模型测算，都在评估房产税能收多少，感兴趣的往下看。

评估房产税能收多少税，首先是看有多少房子，第二个是房子多大面积是免征的，第三个是看税率与税基选择。

然后根据测算说，2020年，全国31 个地区共有居民住房税基建筑面积 206.89 亿平方米，总市值为 218.86 万亿元。 按存量面积来看，江苏、山东、广东、河南、四川和辽宁等六省份存量规模超过10 亿平方米，多数省市的存量面积在 2 亿平方米-10 亿平方米之间。

天津的存量规模在3亿平米左右。

然后在这个规模下，按照0.5%-1.5%不等的税率来测算收入规模，税基按照上海试点的70～100%来计算，可以看到，能够创造的税收收入在3766.75亿-19142.35亿左右。这个数字只考虑到2020年的存量，没有考虑新增。

然后按照这个水平来算，基本上，大多数地方都能够获得预算财政收入超过10%的的税收增长，就海南这种地方能超过38.8%。但是，测算下来天津的税收收入也就是在210亿左右。

要知道天津过去几年的土地出让金收入是千亿级别，今年可能会回落很多，但是210亿并不能替代土地出让金。而更重要的是，这个房产税的前提是，改革了前期开发环节、交易环节的税费基础上的结果。因为不可能卖地一茬、开发一茬、交易一茬，持有有一茬。所以看上去200多亿的税收，其实增量并没有那么多。

而且相比于出台房产税让地产行业面临更大压力，土地出让金回笼更加不畅，而且开征房产税意味着土地出让金的改革，地方政府短期内都无法摆脱土地出让金依赖，更不会丢了西瓜捡芝麻，所以对于开征房产税来说，大多数地方并不合算。所以房产税出台需要的时间，并不是征税准备需要时间，而是市场需要喘口气的时间、土地财政、财政压力需要时间。担心房产税的可以洗洗睡咯。

关键词： 天津楼市 土地出让金 城镇土地使用税