大家好，我是贝爷。

【资料图】

先说抱歉，再一次发文大家没能等来河西的次新房盘点，数据太多需要花费点时间，月底估计差不多能交稿。这篇文章贝爷想聊点别的，观察秘密的文章很久了，字里行间中都能感受到他的“丧”，作为一个坐拥几万粉丝的地产公众号怎么可以天天唱空？来，给各位打打气。

壹

好像没变，好像什么都变了

这两天看到一个很有意思的微博，07年如果你在高点买入五粮液的话需要到2017年才解套，这十年间你会论为亲戚朋友口中的笑柄，但如果你再熬三年的话也就是2020年，届时五粮液的市值翻了三倍，这时候你又会成为了亲戚朋友口中的股神。

在整个过程中你变了吗？五粮液变了吗？都没有，变的只是别人眼中的你。

买房同理，这点贝爷尤其感同身受，熟悉贝爷的读者可能知道上一篇文章中的主人公正是贝爷本人，最近也确实在选购河西的（次）新房，值得一提的是，老贝爷父母也是从事和地产有关的工作，对市场判断有他们自己的经验，全运村开盘他们去了，中海复兴九里他们去了，可以说在过去十年中只要是河西新盘他们都会去看，贝爷也总在打趣说如果你们当时买了全运村说不定我就不会焦虑，也省了很多事情，可事实上呢？在几年前河西新房大批入市前他们已经多购置两套了当时双港板块的新房，十年过去不算租金两套房子市值翻倍有余，收益率已经跑赢了很多人。

老贝爷选错了吗？并没有，相反贝爷还有点钦佩他当时的眼光和勇气，是最佳选择吗？好像也并不是。

抛砖引玉，谈谈现在买房是否合适的问题，最近总有人问贝爷，今年房价还会跌吗，期房可以交付吗？市场中的恐慌情绪随处可见，记住，现在的楼市是供求关系决定的，刚需永远是对的，眼睁睁孩子要上学，买吗？孩子要结婚，冲吗？同学们，现在的利率是3.1+3.9组合，不是3.25加4.9。

无论是股市还是楼市，多数人很难能抄到大底，因为市场不会让所有人赚钱，现阶段买房，先需正视自己的内心再入市。

贰

市场其实没有那么糟

根据央行7月份数据显示，上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。其中，住户存款增加10.33万亿元，非金融企业存款增加5.3万亿元，财政性存款增加5061亿元，非银行业金融机构存款增加9513亿元。划重点：住户存款增加了10.33万亿元，可怕不？这一数据创下了05年以来的新高，与之形成鲜明对比的是存款利率的下降。

惊不惊喜？意不意外？数据不会造假，不要说这些冷冰冰的数字没有参考价值，事实就是这样，市场其实并不缺钱，只是钱一直在空转而已，干柴需要点气氛点燃。

第二组数据来看看有着“楼市晴雨表”之称的二手房成交量。根据贝壳最新资料显示，上周（10.17-10.23）天津二手房成交量环比上涨7.67%，创下了近两月的最高周成交量，十一前央妈的24小时“三连击”也终于起了作用，10月份以来天津二手房周成交量实现了三连涨，市场情绪在回暖是不争的事实。值得一提的是，这些成绩背后的时间节点是深受疫情影响的“金九银十”。

最后看看开发商对天津楼市的态度，这个很简单，直接看土拍结果。上周天津第三批次土拍落下帷幕，与今年前两次的土拍惨淡收场相比，第三次土拍结果可谓是振奋人心，17宗土地全部成交，总成交总金额98.98亿元，并且出现了久违的溢价拿地，这也从侧面感受到房企对天津市场悲观的情绪起码也是有所转变的。尤其是中海新梅和老梅的两块地，贝爷敢打包票，未来产品一定不愁卖，一个是市场不缺钱，一个是地点的稀缺性。

叁

也泼点冷水

其实很多购房者不是很会选房买房，这不怨你，毕竟都是道听途说，大学里也没有开一门怎么教买房的课程，再说句实话，曾经有的开发商拿地策略值得商榷，就比如这两天尘埃落定的大沽北路地块，结局非常滑稽。现在的行情结构分化非常明显，涝的涝死，旱的旱死，地点出众、产品力高、有学校捆绑的的房子不会降价，不光不会降价，还会涨价，比如新房中的中海天空之境、金地阅千峯，比如二手房中的万科柏翠园，全运村。

就像前几天有个粉丝咨询了贝爷，她的诉求很简单，150万预算买新房现房（不考虑学籍），贝爷给她推荐了南站周围的一个现房，无论是现在的价格、产品还是交通都觉得没毛病，其实这个预算是可以买到市内六区的老破小甚至老破大的，这位粉丝为什么不选？道理不用再重复了吧。

不要说她钱少选择性有限，每个人资金不同，家庭不同，钱少才要更加谨慎，因为你输不起。

肆

总之理性思考很重要

最新政府报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”与上期报告基本保持一致，唯一区别是取消了保障性住房建设的稳步推进。

可以看的出上面依旧将“房住不炒”定位为地产主基调，但针对现阶段地产的“至暗时刻”各地政府正在因地制宜放开一些政策去促进消费，毕竟作为中国经济的排头兵，房地产绝不会断崖式暴跌。

所以日子还是要继续，房地产再难也会坚持，这就是现状，没办法，常言道有巅峰就有谷底，有日出就有日落，自古时间败英雄，没有一个人或者说一个行业会一直所向披靡。对于即将入市或者正在考虑入市的购房者来说，贝爷认为现阶段刚需买房一点毛病没有，想终极改善的话如果真有看上的也可以下手了，如果在正视自己内心后觉得仍不满意也可以再等等，毕竟第三次、四批土拍有的地还是很不错的，有实力的开发商也不少。

千万不要指望政策再会有更大力度的放水了，如果真的有一天这座城市解除了限购（大概率不会），那倒霉的依然是百姓，因为狼群永远比羊群有钱。

有时候，虽然看空，但不一定要做空！

关键词： 天津楼市