01.

楼市的局部，螺母拧不上螺钉了。

【资料图】

截至9月底，天津商品住宅取证库存建筑面积约为1508万平米，去化周期约为20个月。

单从克而瑞数据看，依旧是“库存高、去化久”。但市场发生了那么多故事，细究下来或许就是另一番结论。

比如南开：

41万平米库存，约42个月去化周期，怎么看都是“双高”。

数据来源：克而瑞

但你得知道，来自停滞项目、不安全开发商的库存占压同样可观，这一刀砍下去，剩下的才算“有效库存”。

而后，又是“供求不对称”。

价格方面，“豪宅化”的南开，5-7万元/平米的项目称得上供应主力，多数人够不着。反过来，不是没有门槛稍低的，但改善客户们对地段“有微词”，不少人搁置了需求。

也必须承认，买方市场久了，购房者的要求在提高。

拿近期我们接到的两组咨询举例：

A预算300万+，在南开北及周边选房，相中地段的要么买不起，要么担心项目不够安全，可仅仅2公里外的“最近、安全项目”，压根不考虑。

B手握500万在南开选新房，看似轻松多了，但提了两个条件：传统核心地段、一流学区，成年人全都要。

此二题至今待解。

可以看出，随市场确定性渐清晰及库存持续去化，局部供求已经在出现微妙变化。

有些需求一直存在，被政策释放出的需求也真的有，只是被“供应的旧格局”限制了。

从今年三、四批次供地看，一些好地正在重出江湖，当然价格最终会是决定因素。一旦有“适配”供应出现，独立行情不是不可能。

高库存有时只是个数字，新旧时期的供给需得分开来看。

市场需要更多“能对上扣”的螺母。

02.

价格竞争还在扩容。

说的绝不是整个市场，却是肉眼可见的共举。

特别临近年底，又到了考验开发商财务韧性的关头，再用成本账推算“见没见底”已毫无意义，那是活下去的决心。

从津南到北辰，再到东丽卫国道沿线、西青南站，甚至是市区部分项目……

一个板块（项目）率先抢跑，虹吸了“近邻”乃至跨区域客户，逼着另一个板块（项目）下定决心，后者“以火攻火”，力度顶足，又反噬了前者的热度，故事就这么发生着……

说到底，还是市场容量有限，很多客户全市范围内选房，没法雨露均沾。

价格竞争，本来是为了去库存，恢复行业信心。但波及得久了，会发现这玩意还可能会有“后遗症”。

就像辛庄的“先下手为强”与“持之以恒”，已经把相邻的国展西挤进墙角，有项目开始“下场”了。

这不算什么。

我们同时发现，海教园风光不比之前，尽管能为此找出些许合理解释；老牌劲旅咸水沽，有项目拿出9000元+/平米的力度，已经换不来跑量了。

是的，被按住得久了，市场信心也学会蛰伏了。

但楼市长远计，“抽丝而得”的信心，又何其珍贵呢？

还想说一句，有国家队加入战局了，不是刚刚出现，而是好似在加码。

03.

再说一个刚刚成交的案例。

某改善业主出手了一套南开的二手房，五马路小学铁片，115万。

放之前，这套房可以轻松拿到150万，如此落差我们听着都心疼。

众所周知，不远处的旭辉铂悦公望，同样在卖“五马路”，6万元+/平米的均价不算愁卖。

也是这里，格调系列社区，五马路小学，尽管已有近20年房龄，流量和价格依旧扛打。

一个趴在天花板上，一个稳稳地逆势横盘，却并不影响那套房子“悄然褪色”。

你可以说接盘的人少了，或者新房的选择多了，都对。但不可回避，老破小正在被市场挤水、淘汰。

我们之前总是说，老破小的价值隐忧，这是一个活脱脱的案例。

即便是南开的低总价重小铁片，也不例外。

你会发现，核心资产不一定永远是核心资产。核心地段的资产也不一定就是核心资产。

还是那个结论，未来谨慎对待老破小（大）。

且在楼市窗口期，有条件的家庭需要考虑优化配置，腾退、更新手中的不健康资产。

特别是房型舒适度差、朝向不正不通透、高楼层没电梯、租户比例高、缺乏物业管理……

这类房子，已经开始退场。

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关键词： 去化周期 天津楼市