历经长时间修复，叠加央行、银保监会等多个相关部门连续出台利好政策，北京楼市已率先回暖。

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，今年9月份，北京新建商品住宅成交量为7487套，环比上升近39%，环比升幅较8月扩大约15个百分点；同比上升了1.5%，这是时隔一年后，北京新建商品住宅成交量再度同比转正。

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另据地产营销人统计数据显示，2022年1-9月，北京新建住宅商品房成交金额为2469亿元，成交均价为58987元/平方米，同比上涨11%。

在业内看来，北京楼市率先回暖，受益于改善型需求坚挺，入市活跃度提升。从当下的在售新房供应和今年三次集中供地出让情况来看，朝阳、海淀、丰台等板块市场热度较高，从前三季度网签数据看，单盘销售额超过10亿元的项目，丰台有11个，高于朝阳和海淀。

“今年前9个月，西山金茂府共网签191套，成交金额位列丰台普宅（均价7万元以下）纯商品房第一位，是京西去化速度较快的项目之一。”北京西山金茂府相关负责人表示，项目位于丰台区园博园板块，整体为990套，主力户型是120平方米至160平方米，总价区间为650万元-950万元。“从开盘至今，到访客户及成交量都是片区内头部项目，中秋假期3天热销1亿元，国庆假期7天销售30套。”

河西板块发展提速

在北京城向西发展的趋势下，丰台正逐渐得到认可与关注。

新版北京规划定位中，丰台扮演着“首都高品质生活服务供给的重要保障区，首都商务新区，科技创新和金融服务的融合发展区”等重要城市角色。实际上，从2010年起，在丽泽商务区、中关村丰台科技园等重点项目加持下，产业、交通、教育、医疗以及生态宜居规划加速落地，正在为丰台带来大规模人流流入。

如果说五年前丽泽商务区还是一个概念，现在则开始成为具有国际影响力的全球新兴金融高地。伴随丽泽商务区的快速崛起，叠加环线优势，丰台高端居住板块冉冉升起，已成为海淀居住需求外溢阵地，亦是“10万元+”豪宅聚焦地。

不难看出，产业、交通以及配套规划逻辑，是支撑楼市持久力和活跃度的关键逻辑。而丰台的下一个产业高地，则是后起之秀河西区。当下，该板块亦随着长辛店生态城和园博园等外部环境带动下，迎来区域价值的快速提升。

2021年12月，丰台区制定了《推动河西地区高质量发展专项行动计划（2021-2025年）》，将在河西地区布局80个重点项目，总投资超过1600亿元，项目涉及基础设施、数字经济产业建设、民生工程建设等6大方面。

同年底，北京首个数字经济产业园——北京园博数字经济产业园揭牌，规划产业空间约134万平方米（体量约为三个中国尊），将聚集包括“十四五期间”大力发展的下一代互联网、数字金融、智能制造、数字能源、数字出行、数字医疗、6G未来网络等数字经济企业，打造产业新坐标。

在业内看来，丰台河西地区具备产业发展所需的先行条件，北京园博数字经济产业园万亿元量级数字经济枢纽、轨道交通+航空航天双千亿元量级产业、区域内分布科研院所、高校十几所，汇聚约5万名高素质人才，可形成产城共融发展态势，是资源以及大量“高知”型科技人群聚集地。

由此可见，未来，河西地区将建设成为经济繁荣、和谐宜居的高质量绿色发展新空间，成为丰台区乃至京西核心净利增长极。随着产业快速落地而来的是，板块内居住需求正在加速释放。

改善型住宅去化提速

梳理2022年的北京楼市，从1月到9月，在成交金额排名中处于前五的都是高端项目，且单个项目的成交额已突破百亿元。

不难看出，改善型需求已经成为北京楼市的中坚力量。其背后有两个主要原因，一是热度板块新房开盘让利，吸引购房者加快入市；二是核心位置或者产业规划落地速度快的区域，叠加开发商有央企或国企背景，信用等级高，交房确定性较强，受到买房人信赖。

值得一提的是，据地产营销人统计数据显示，从今年1-9月北京楼市供应数据看，约74%的新房供应都在五环外，环线的稀缺性在显著放大。对买房人来说，在丰台置业不仅生活便利度高，而且还比较容易保值增值，因此兼顾了自住与投资的双重目的。

事实上，过去半年，丰台楼市前前后后入市了新近十个项目，但均价在7万元以下的高性价比改善且宜居盘，相对并不容易找，河西区算是价值洼地。

在2022年土地供应中，丰台供应地块将超过10宗，其中3宗位于河西区。从在售新盘来看，河西区可辐射范围内有近10个改善型新盘在售，包括上文提及的京西去化速度较快的西山金茂府。

据悉，西山金茂府是北京第八座金茂府，定址丰台西五环永定河畔，位踞燕山皇家龙脉之上、永定河畔，受益河西“一河五湖八园”生态体系，超2000公顷绿境，整体绿化率约50%，是北京主城区难得的宜居板块，地处河西核心区，拥产业、生态、配套等全面利好，集高品质生活全要素。

“项目的主要买家是35岁以上的改善型客群和50岁以上的退休养老型客群，多来自于丰台泛地缘和工作在西部海淀的人群，比如卖掉老破小升级置换来此。”上述西山金茂府相关人士表示，从今年北京楼市成交主力客群来看，确实改善型和二次置换客群较多，因此改善型楼盘去化速度较快，转化率也远高于周边多数竞品。

10月22日，西山金茂府“透明的匠心2.0”全轨迹精工示范区已开放。之所以能够称为2.0版本，是中国金茂从2018年亦庄金茂府开始推出实楼科技工艺样板间，让公众领略到 “绿金科技府”打造过程的匠心。

(西山金茂府 实景图)

如今，西山金茂府立于“府系”之上，在科技、精工、选材等方面，进行了全维度剖析，在实楼交付样板间基础上，将“6大场景、12大效果、30项精工技术、12大管理标准化”一步到位展示出来，从12大科技系统、建筑选材、工艺工法，到空间结构、建筑过程各个环节悉数公开，将看得见和看不见的细节都毫无保留地展现在公众面前。

有业内人士称，最近，西山金茂府开放了实楼样板，连带楼座、单元大堂、停车场等真实场景，以近乎交付的状态展现给购房者，做到了最大限度上的提前 “保交付”。

这也是在不确定性的当下市场中，开发商能给予购房者最好的“定心丸”。坦率来讲，行业出现“信用危机”后，高信用房企更为深刻懂得品牌、产品品质和客户认可度，是后市谋得行稳致远的最重要“砝码”，是市场进入激烈竞争时代提高市占率的最核心“杀手锏”。

至于接下来北京楼市如何走?有业内人士表示，随着政府不断释放利好政策，在全龄友好、换房退税等政策下，类似于西山金茂府这类改善产品及高品质楼盘成交上行较为明显，四季度，楼市政策持续宽松可期，唯品牌实力、产品、质量均在“金字塔尖”的项目，才能在内卷中翘尾。

关键词： 北京楼市 丽泽商务区