救市政策一堆一堆的出。

从穿大棉袄，出到开空调，现在要给暖气了，还在出。

就像下雨，下的时间太长，你都感觉不到雨量大小。

(资料图)

麻木了。

麻了也得起来跺跺脚。

作为一个被市场教育过的买房人，你不能乱！

一箩筐的政策摆眼前，你必须分辨出：现在到哪一步了？

分析房价，得先学会摸“政策进度条”。

很简单，“两步走方针”——先放松，再刺激。

历次周期皆如此，概莫能外。

先要分清什么是放松，什么是刺激？

取消限购、认房不认贷、二套首付4成、给购房补贴……这都属于放松。

那什么是刺激？

降利息、降税费、首付比例降到2成……

在“基础购房条件”上，再加码撕口子，这就是刺激了。

这些“小工具”，都有各自的出场顺序，谁也不许“轧戏”。

如果不好理解，就看上一轮周期。

都说2022年与2014年很像，不无道理。

2014年3月，政策启动调整。

3月高层提出“分城施策”，各城市相继放开限购。

年底，46个限购城市中，只剩北上广深和三亚，这5个城市还限购。

9月30日，央行、银监会发布“央四条”：

首套房贷利率下限7折，并执行认房不认贷。

10月17日，天津出台“津十六条”：

正式明确，取消限购、限贷，首套住宅契税减半，取消“90平米以下户型占比70%以上”的规定……

11月22日，央行降低贷款利率0.4%。

2014年的政策，以放松为主。

打开限购、取消限贷、降低房贷利率。

是不是与今年1-9月的情形很类似？

各城市忙着取消限购；除了一线城市，基本都实现了认房不认贷。

天津916新政，也跟上了队伍。

同时，央行3次降低LPR，将首套基点下限调整为-20。

9月底前，天津首套房贷利率降至4.1%。

所以，接下来天津取消限购，并非不可能。

2014年，是放松；2015年，是刺激。

2015年3月30日，央行发文，二套首付最低4成。

营业税减免从5年改为2年，降低交易成本。

此后，两次调整二套公积金首付比例，降至2成。

天津没有做到最低，降至3成，并提高贷款额度，最高从60万提高至80万。

9月30日，央行宣布，非限购城市，首套首付比例可降至25%。

整个2015年，5次降息降准、降税、降低首付比例。

至此，刺激政策告一段落。

是不是与今年9月以后，也很类似？

今年的“930”是“放松与刺激”转换的分水岭。

十一之前，高层连出三大刺激政策：

允许继续降低首套利率、退个税、降低公积金首套利率。

天津首套房贷利率降至3.9%，公积金首套利率降至3.1%，卖一买一退税已执行。

现在，政策已经本质升级。

从放松开始，到刺激结束，周期大概1年半。

2014年3月放松，2015年初刺激，10月告一段落；

2022年初放松，2022年9月刺激，预计2023年中，基本结束。

这意味着，明年年中，房价与成交量，会有本质扭转。

眼下，“刺激周期”，刚开始。

只要预期没明显扭转，政策工具包会继续掏工具，“包治百病”。

另外，必须要清楚一点：

政策，是钟摆。

这几轮周期，正是由政策的“钟摆效应”而引发。

当钟摆开始下坠，会产生加速度，越到中心点，速度越快。

因此，当政策本质升级后，政策出台的速度会越来越快，效果会越来越强。

明年上半年，将进入“政策密集期”。

特别是“330”节点，如果继续刺激，那么下半年，房价就会抬头。

这么多年，房价可以慢跌、可以暴跌、可以暴涨。

但唯独没有慢涨，就是因为“政策钟摆”加速度的原理。

反映到成交量和房价上——

放松不管用，刺激才能本质扭转。

这是客观规律，不以“个人感觉”为转移。

天津2014年10月政策放松后，当月成交量并未大涨。

年底，11、12月，成交量小幅翘尾。

2015年，在叠加的刺激政策之下，成交量大涨。

全市成交面积增长35%。

其中，市区涨幅最高，达82%，改善需求强劲释放。

马太效应，不会消失，这一轮周期依然如此。

2015年底，“刺激周期”结束后，全市平均房价上涨10%。

放松周期，以及刺激周期的初期，房价基本稳定。

但就在2015年10月，平均价跳涨1000元/平米。

先起量，量足够高，再起价。

同理，今年天津房价不会涨，年底先冲量。

明年3月是“政策加速点”，年中开始，出现涨价现象。

最后，对天津楼市，划几个重点。

◎ 今年10月，政策本质升级，放松转向刺激。

◎ 今年房价不会涨。

◎ 今年年底成交量翘尾。

◎ 明年上半年进入政策密集期，3月是加速点。

◎ 明年上半年成交量修复。

◎ 明年下半年房价平均有5%以上的涨幅。

历史惊人相似，这绝不是废话。

虽然每次周期，市场反应程度不同，但趋势雷同。

周期，就是“主权易主”的过程。

现在，主动权换到买房人手里。

作为个体，没能力改变“游戏规则”，抱怨吐槽没用，只能适应。

不要逆势。

让你进场，就别闹情绪；让你离场，就赶紧走。

历史经验表明，逆势的结果，都是遗憾。

关键词： 天津楼市 房贷利率