大家好，我是AKA贝爷。

(资料图片)

你说巧不巧，在贝爷刚准备交这篇稿的时候，朋友圈炸了：10月14号起天津首套按揭住房贷款利率执行下限为Lpr-40BP（即3.9%），太快了，天津响应的太快了，这条再加上十一前央妈24小时内的“三连击”，几条政策叠加起来可以说力度空前，当然，市场能给出啥样的反馈尚需要时间给出答案。老规矩，具体宏观分析还是交给秘密君，这篇文章贝爷上点干货：盘一盘河西在售的新房项目，实不相瞒，贝爷也准备出手了，目标正是河西新房or次新，为什么选河西？改善属性+强学区。

贝爷选房的初衷：改善属性（主）+学区（次），看过贝爷文章的朋友可能有所了解，贝爷是极不赞成all in六个口袋去追没有居住属性学区房的，以天津目前的市场环境去看学区政策轮转很快，没有居住属性的老破小有随时见顶的风险，还是那句老话，鸡娃不如先鸡自己，真正未来具有保值潜力与高流通性的楼盘是兼顾了改善属性+一定的学区属性。

由于篇幅问题这期先说新房项目，上图为河西截止2022第三季度的存量住宅用地项目清单，清单上除去天房未交付的樾梅江和六合国际、已经售罄的御江台、还有两处浯水道的经济适用房项目，在售河西新房项目差不多用两只手就能数的过来：陈塘中交三叉戟、新梅江的中海四兄弟这就占了七个，再加上体北的鲁能公馆，新梅江的瑞府，还有一个华宇御熹臺，正好十个，具体信息见下表，项目的高阶数据和推荐户型贝爷用不同颜色进行了标注。

01

一个产品稀缺一个位置稀缺

先说结论：天空之境大户型纯改善首选、鲁能公馆位置非常稀缺

十个项目贝爷先去掉了鲁能公馆和天空之境，原因很简单：囊中羞涩。天空之境自不必说，产品实力撑起了一切，天津市面上屈指可数的玻璃幕墙+铝板外颜组合，颜值非常能打，产品为15-17层的小高层，面积100-208平（大面积户型为两梯两户），属于妥妥的纯改善楼盘。

考虑天空之境（9号地）的客群就不要选小户型了（不考虑这个项目的也没必要打破头去硬上），直接怼大户型，即143/169/209这种总价700-1000万以上的纯改善大户型，毕竟这种“核心资产”才有未来新梅江定价的话语权。不过第三次天津土拍放出来的津西潭（挂）2022-009号和津西浯（挂）2022-010号都距离天空之境不远，根据规划条件看大概率也是纯改善项目。有小道消息称这两块地中海“志在必得”，结果也正是如此。如果那样的话算上文中的四个，新梅江足足有六个中海新盘！得，估计新售楼处都不用盖了。

相比中海天空之境，体北鲁能公馆（10号地）的地理位置就要好太多了，从下图看它的生活半径完美覆盖了河西、和平、南开上三区，文化中心商圈、奥城商圈、水上鲁能商圈相距这个项目均不足3公里，属于位置非常稀缺的楼盘，产品方面户型以纯改善居多，三栋洋房一梯两户、小高分为一梯两户和两梯两户，和天空之境选房道理一样，这里可以首先排除掉18F81+101的小高（临街+刚需），剩下则根据预算选择户型。值得一提的是它是全国范围内为数不多获得Well健康建筑标准的产品。不过相比产品力来看它的地理位置属实更加更佳。话说十五年前体北的富人群体都去了津门湖改善，现在是不是要考虑搬回来了呢？

02

澜庭、源境、寰宇时代一起说

先说结论：现房首选澜庭、源境新梅江入门首选、年轻人考虑寰宇时代

左岸澜庭的精装的户型十一正好赶上交房了，交付质量还不错，贝爷了解到在售的房源不足20套，89/107/120三种户型现房，等到文章发出来后很有可能就清盘了。项目容积率为2.7，远大于天空之境和鲁能公馆，全部为高层产品，值得一提的是虽然同处新梅江板块，但相比身处洞庭路另一侧的天空之境、御江台、甚至是瑞府来说左岸澜庭算是一个刚需加改善的楼盘，原因很简单：没有大户型可供选择。

距离左岸澜庭（5号地）不远处的左岸源境（15号）有着一样的处境，身处洞庭路同侧也属于刚改楼盘，甚至项目整体更加偏刚需一些，虽然容积率2.2小于左岸澜庭，但项目规划29栋住宅放在不到7万平的地块上其建筑密度可想而知，主力户型也多以小三室为主，所以说它更偏刚需并不为过。选择方面选小三室89和91均可，但以105和125的总价看选陈塘有着比它更好的选择。

这里再强调一下，贝爷说的刚需也好，偏改善也罢，相比的都是新房项目，正所谓没有同级的对比也就没有伤害，但对于购房者来说每个人的期许是不一样的，假如住在周围四大园的群体置换到了这两个中海项目对他们来说算不算改善？当然算。

寰宇时代地点不错，算是新梅江这几个盘中地点最好的，项目带有12万的商业综合体，宣传的也是Tod社区模式，这里贝爷用自己的话解释一下，如果你的单位和家同属于tod社区的话，你乘坐地铁上下班可以不用带伞，顺带还能在楼下看个电影吃个火锅再上楼，不过贝爷对这种社区并不感冒，个人还是比较喜欢那种传统的围合式社区，当然这个可能跟年纪有关，或许00后就很喜欢中海寰宇时代这个项目，项目一共三栋高层，96和117两种户型，两梯四户，21-23层到顶，96平两室的大开间客厅确实比较香，推荐给年轻人。

03

天津瑞府自己起一段

先说结论：新梅江改善第二选择选瑞府、主推104三室两厅两卫

天津瑞府这个项目拿地成本非常低，是当年城投和新梅江锦绣里一起拿的地，楼面价也就6000元出头，在经历过几次调规后项目最终确定为改善盘，当然，这中间也经历了城投的混改。项目2020年底入市，规划了23栋高层和小高层，容积率为2.42，光看容积率感觉有点大，但它的建筑密度（11万平方米23栋）甚至要小于中海天空之境，项目户型起步104的三室两厅两卫是改善户型，三开间设计+双明卫设计很合理（下图所示），当然项目也有144和169的终极改善户型。不过贝爷更推荐瑞府500万以下的三种户型，即104/125/128的三室，这哥三儿可以完美替代天空之境的小户型。

不过U1S1，瑞府（1号地）的地点应该是现售河西项目中位置最差的，没有之一，可以说紧邻着外环线，还是那句话，真正考虑它的客群看它仍然符合真香定律。

04

相爱相杀的天禧和融成

先说结论：陈塘上车首推天禧92融成89、改善推荐天禧99融成104

记得两个月前贝爷写了一篇《陈塘风云：我为“名”疯狂》，如今该事件已经基本落地了，根据小教科的最新回复，X1地块和X3地块同属师大二附小集团化办学，惊不惊喜？意不意外？

两个项目同属陈塘板块，贝爷始终觉得陈塘板块的地理位置是好于新梅江的，三铁环绕+新八大里商圈是这个板块可以直接享受到的，再有就是贝爷之前说的九年一贯制问题，X3在没盖起来之前这两个项目会被统筹到X1，而X1大概率是河西区第二个九年一贯制，目前X2地块的施工证也已经下来了。

说回项目，融成89和天禧91的户型，360万的均价对得起这个地理位置的新房产品，天禧（13号地）这边全部户型加起来不足100套，客户青睐最多的还是92的刚需小三室和99的三室H+1加飘台改善户型，中间楼层的99大概总价在400万左右；融成（14号地）这边105的户型也不错，动静分离+阳台接入上下水，也是改善户型首选，总价同样是400万左右，这两个户型都符合贝爷的预算。

05

特点鲜明的融正和御熹臺

先说结论：融正河西新房守门员、低密洋房爱好者请看御熹臺

融正（12号）是目前河西新房的门槛，只有两种户型选择，88的刚需和108的改善，88的纯刚需上车不会超过300万，这就是优势！至于缺点这个项目的城市界面并不突出(包括现在和未来)，四至周边基本上都是海地的老破小，二手房均价100万上下，烟火气很浓但城市界面发展不大，同时它的产品也并不全是其他几个河西新盘高层的两梯四户设计，四栋高层中有两栋是三梯五户设计，以纯刚需为主。

御熹臺（11号）同样存在城市界面过于老旧的问题。产品方面项目仅占地1.47万平米，仅有3栋洋房和6栋叠拼组成，其中叠拼48户，洋房100户，算是一个mini社区，目前洋房主力户型89和100的均已售罄，还剩4套105的三室两厅两卫的户型，也面临着随时清盘的可能。不过这个项目的容积率1.25是个亮点，因为贝爷住过容积率1.1社区的洋房社区（6洋房6联排），所以对这种mini社区的舒适度是认同的，洋房业主可以享受到叠拼的社区环境(见下图)。

写在最后：

贝爷想现在出手原因无非有二：一是政策合适，贝爷尚有处女贷，按照现在的政策是3.1的公积金+3.9的商贷，说其梦回2015年不为过吧？二是赤裸裸的刚需，特兰克斯出生于2020年，眼睁睁四年后就要上学。剩下就是选房问题，请始终谨记一点：在自己预算内去选择相对稀缺的产品，因为稀缺性往往决定着流动性，什么是稀缺性？往大点说天空之境算不算产品稀缺？鲁能公馆算不算位置稀缺？天禧92融成89算不算陈塘门槛稀缺？融正88算不算河西新房门槛稀缺？再往小说点，一个项目中洋房相对于小高算不算稀缺？再小点，楼层差异算不算稀缺性差异？以此类推。不过新房的稀缺性其实通过销量可以显而易见，因为市场永远是对的，就目前来说贝爷比较中意的是天禧99和融成105。当然这个价位河西也有这个预算不错的次新楼盘（有且很多），下一篇文章贝爷会举例说明，相比新房，如何辨别二手房的稀缺性就要动一动脑筋了。

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